FIIs ganham apesar da queda tímida da Selic

A Selic caiu pouco e ficou no ainda elevado patamar de 14,50%, mas os fundos imobiliários devem sair beneficiados. O juro alto ainda limita ganhos mais imediatos na cota, mas a expectativa de continuidade do ciclo de redução deve ajudar a animar o investidor, que olha para descontos ainda altos em relação ao valor patrimonial, mesmo após o rali que levou o IFIX, índice que acompanha os fundos negociados em bolsa, para máximas históricas.

“Os fundos imobiliários competem diretamente com a renda fixa longa, mas têm seus fundamentos impactados pelo custo de capital e pela atividade, por isso é importante acompanhar a Selic”, explica Larissa Gatti Nappo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA.

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Fundos de tijolos, que investem em imóveis físicos, tendem a se beneficiar mais dos cortes, assim como os de shoppings. Mas os chamados fundos de papel, que aplicam em títulos do setor, tendem a sofrer efeito mais misto. Se por um lado o corte pressiona para baixo o rendimento das carteiras indexadas ao CDI, de outro há uma melhora do risco de crédito.

“Resiliência é a palavra que define bem esses fundos”, destaca Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research. Ele estima que o retorno em rendimentos do IFIX está entre 10% e 12% ao ano, um ganho de quase 1% ao mês independente do cenário econômico de curto prazo e do comportamento das cotas. “Mas se juros continuarem caindo, mesmo que em um ritmo menor, haverá certo alívio”, diz.

Vale entrar mesmo na máxima histórica?

O IFIX está nas máximas históricas, perto dos 4 mil pontos, o que levanta dúvida sobre o momento certo de comprar. “O investidor precisa focar na qualidade do portfólio e buscar imóveis e empresas que podem atravessar um cenário de juros altos por tempo mais longo”, recomenda Baroni.

Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, observa também que o retorno em dividendos do IFIX está acima dos juros do título público de inflação intermediário – duas máximas históricas que apontam muito espaço para o juro cair e criar “outra camada de ganhos para os fundos”, diz.

Isso porque, quando os juros futuros recuam, os papéis nas carteiras dos fundos se valorizam, impulsionando o valor da cota.

O discurso mais cauteloso do BC pode provocar alguma volatilidade, afirma Isabella, “mas nesses momentos de incertezas e volatilidade surgem boas oportunidades de investimento.”

Nesse ambiente, Marcelo Boragini, especialista em renda variável da Davos, recomenda seguir com fundos de setores como logística, recebíveis de qualidade, shoppings e fundos híbridos, que tendem a se destacar.

Onde estão as oportunidades?

Tijolo

A gestora da Rio Bravo ressalta que o desconto médio nas cotas dos FIIs está em torno de 10%, mas pode checar a 30% no caso de fundos corporativos de tijolos. “É um patamar interessante de valorização [potencial], especialmente diante das expectativas de corte que ainda temos ao longo do ano, mas é preciso olhar além dos ativos desses fundos e acompanhar também sua estrutura de capital, sua alavancagem e o custo dessa dívida”, diz.

Nos fundos de logística, o potencial de ganho maior vem pelo resultado, puxado pela vacância perto das mínimas históricas, pelo aumento dos aluguéis e pela venda de imóveis, conta a profissional da Rio Bravo.

Já no Itaú BBA, o destaque vai para o segmento de logística, que mostra números operacionais positivos; e o de lajes, que tem mostrado melhora sequencial nos números trimestrais.

Papel

As casas, no entanto, ainda não tiram os fundos de papel da mira. No Itaú BBA, eles são preferência por ainda conseguirem entrar alta geração de renda por conta o patamar da Selic, mesmo que esteja em queda, sejam atrelados ao CDI ou ao IPCA.

Os fundos mais indexados à inflação têm destaque nas carteiras da Rio Bravo, pois ainda estão com desconto sobre o valor patrimonial e terão o ganho extra quando os juros longos começarem a cair.

Fundos de fundos

Outro segmento com potencial de ganho de capital é o de fundos de fundos, que negociam com desconto de cerca de 12% em média, mas cujas carteiras são compostas por fundos imobiliários que também estão com desconto. “Somado, o potencial de ganho total ultrapassa 30%, 40%”, explica Isabella, da Rio Bravo.

O que pode frear ganhos?

Uma Selic mais elevada no médio prazo tende a moderar a migração de recursos da renda fixa para a renda variável, incluindo os FIIs, avalia Marx Gonçalves, head de fundos listados do research da XP. “Como consequência, haveria um atraso na reprecificação mais robusta desses fundos, apesar de fundamentos setoriais sólidos, como a queda das taxas de vacância, os reajustes graduais dos aluguéis e os níveis de inadimplência controlados entre fundos com menor risco de crédito”, diz.

Ele acredita, porém, que esse cenário de juros mais elevados já esteja, em grande parte, precificado, com juros reais já suficientemente elevados. “A depender da evolução desses fatores, poderíamos observar um cenário mais favorável para os FIIs, que continuam sendo negociados, em média, com descontos relevantes em relação ao valor patrimonial”.

Boragini, da Davos, reforça que a seleção continua sendo fundamental. “Gestão, qualidade dos ativos, nível de vacância, alavancagem, seguem determinantes”, diz. “A queda da Selic funciona como combustível para os FII, mas o tamanho da alta futura depende muito mais da trajetória dos juros e da qualidade de cada portfólio.”