O fundo imobiliário ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) anunciou a aquisição de um imóvel no modelo built-to-suit (BTS) em Campinas (SP), totalmente locado ao Grupo Fleury (FLRY3). A transação envolve um valor base de R$ 29,5 milhões e será estruturada por meio da aquisição da totalidade das cotas da SPE (Sociedade de propósito específico) detentora dos direitos reais sobre o imóvel.
O pagamento foi dividido em duas etapas: uma parcela inicial de R$ 7,9 milhões, já desembolsada na assinatura do contrato e na transmissão da posse indireta, e o saldo de R$ 21,6 milhões, a ser pago no fechamento da operação, condicionado ao cumprimento das condições precedentes, incluindo diligências, em até 90 dias.
Além do valor principal, o contrato prevê um earn-out (pagamento adicional baseado no desempenho futuro) até R$ 7,5 milhões, que poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento, condicionado ao cumprimento de obrigações previstas no contrato de compra e venda e no contrato de locação.
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Há ainda a possibilidade de uma parcela adicional de até R$ 12,6 milhões, caso o Fleury exerça a opção de locação de uma área de expansão de aproximadamente 825 m², correspondente ao terceiro pavimento do empreendimento, atualmente entregue, porém ainda desocupado.
O imóvel está amparado por um contrato de locação atípico com prazo inicial de 15 anos, cuja vigência teve início em 1º de julho de 2025, após a entrega provisória da obra. O aluguel mensal inicial é de aproximadamente R$ 255 mil, com reajuste anual pelo IPCA no mês de julho. O contrato prevê um período de carência de cerca de 10 meses.
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Qual impacto na receita do FII?
Segundo a gestão, a operação apresenta um yield on cost estimado (indicador que diz respeito ao dividendo em relação ao custo de aquisição) em aproximadamente 10,2% ao ano no primeiro ano, considerando os valores efetivamente pagos pelo fundo.
A expectativa é que o ativo gere um impacto positivo de cerca de R$ 0,02 por cota ao mês nas distribuições ao longo do primeiro ano.
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