Os fundos imobiliários que ganham do CDI mesmo com a Selic alta

Os juros ainda vão continuar altos, pelo menos até janeiro, mas os fundos imobiliários seguem com bons retornos para o investidor. Estudo feito com dados da Economática com fundos com mais de R$ 100 milhões de patrimônio mostra que 54 fundos apresentaram um retorno em dividendos (dividend yield) acima da taxa básica Selic, de 15% ao ano, mesmo porcentual do CDI.

Os retornos em dividendos chegam a 55% em 12 meses, e sete fundos têm dividend yield acima de 20%. Em alguns casos, esse dividendo não é recorrente, vindo, por exemplo, de uma venda de um imóvel, mas muitas carteiras têm títulos que são atrelados ao CDI que garantem um bom retorno.

Nome	Código	Retorno dividendos	Patrimônio R$/mil
Edifício Almirante Barroso	FAMB11	55,99%	223.863
Trx Real Estate II	TRXB11	23,53%	378.440
Gazit Malls FII	GZIT11	21,52%	1.975.275
FII Fortaleza	ABCP11	21,48%	503.544
BTG Pactual Shoppings FII	BPML11	20,68%	919.823
Brio Real Estate III	BRIP11	20,30%	120.849
Valora Renda Imobiliária	VGRI11	20,26%	373.558
Kinea Oportunidades Real Estate	KORE11	19,82%	1.019.305
FII Polo Shopping Indaiatuba	VPSI11	19,28%	248.004
Riza Akin FII	RZAK11	19,21%	772.327
Cartesia Recebíveis Imob	CACR11	18,05%	363.589
Hospital Nossa S. de Lourdes	NSLU11	17,85%	283.154
Ourinvest Jpp FII	OUJP11	17,67%	327.475
Rb Capital Renda II	RBRD11	17,50%	120.394
Habitat Recebíveis Pulv.	HABT11	17,48%	770.020
Rb Capital Desenv. Resid. IV	RBIR11	17,34%	140.201
Kilima Volkano Recebíveis	KIVO11	17,28%	190.362
Mauá Capital Real Estate	MCRE11	16,95%	1.123.137
HBC Renda Urbana	HBCR11	16,89%	187.073
Santander Papéis Imob	SAPI11	16,78%	153.031

Nesse cenário, a decisão do Comitê de Política Monetária, o Copom, de manter os juros terá efeito marginal sobre os fundos imobiliários, até porque a manutenção já era amplamente esperada e hoje os mercados estão mais sensíveis ao noticiário político, diz Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research. “O Copom já estava dado, e a boa notícia é que muitos fundos conseguiram ter retornos acima do CDI este ano”, diz.

Considerando o Índice de Fundos Imobiliários negociados em bolsa, o Ifix, o retorno total das carteiras, considerando valorização das cotas e rendimentos, está em quase 18% ao ano, calcula. “E uma carteira bem montada pode chegar a 20% ao ano, isentos, bem acima do CDI”, afirma Baroni.

A expectativa é que ciclo de corte de juros comece, a princípio, em março, mas pode ocorrer uma boa notícia de que a redução comece já em janeiro. De qualquer jeito, a expectativa é que o primeiro corte ocorra no primeiro trimestre. “Se tivermos juro para baixo e a taxa continuar caindo até ponto de equilíbrio, talvez 9% ano, 10,5%, se acontecer entre 2026 e 2027, o cenário é positivo para os fundos imobiliários”, diz.

Mais que a decisão do Copom, que ainda deve ser melhor explicada na ata da reunião que deve sair semana que vem, o analista sugere ao investidor imaginar um ciclo de recuperação que já pode ter começado este ano e tem tudo para durar até 2027, desde comece também um ciclo de corte de juros no primeiro trimestre do ano que vem apontando para uma Selic mais baixa até 2027. “Mas vai ter muita volatilidade, se começarmos 2026 com corte de 2 ou 3 pontos nos juros e vier uma eleição tumultuada, o cenário pode mudar”, explica.

Perspectiva

O cenário vai ficando mais claro com relação à perspectiva de juros, mesmo com a manutenção da Selic na última reunião do ano, diz Gabriel Casonato, sócio da assessoria de investimentos AVIN. E, mesmo com o juro ainda alto, os fundos imobiliários conseguem apresentar ganhos acima da taxa básica. “Olhando as diversas classes de fundos, de maneira geral, por terem a maior parte de seus ativos atrelados à inflação e uma parte ao CDI, caso dos fundos de papéis, muitos pagam rendimentos acima do CDI”, explica Casonato.

Vários fundos de tijolos também apresentam valores de cotas abaixo do valor patrimonial dos imóveis que possuem, o que aumenta o potencial de ganho futuro para os investidores.

Por isso, Casonato tem recomendado aos clientes, hoje muito alocados em fundos imobiliários de papel, atrelados ao CDI, a mudar parte da carteira para fundos de tijolo, aproveitando os descontos em relação aos ativos antes que os juros e o CDI caiam. “O importante é já fazer a mudança, sem olhar tanto para o rendimento mensal, pois o investidor já surfou esse juro mais alto em fundos pós-fixados de papel tem a tendência de queda nos ganhos depois”, diz.

Para ele, o movimento de queda nos juros já começou nas taxas mais longas dos títulos atrelados ao IPCA, como as NTN-Bs ou IPCA+, o que tende a levar os fundos imobiliários de tijolos a uma reprecificação e uma procura maior. “E mesmo que o juro Selic não caia agora, a tendência é que caia no ano que vem”, diz.

Com a manutenção da Selic em 15% ao ano e enquanto continuar esse nível de juro extremamente alto, os fundos imobiliários de papel são as melhores opções, afirma Ricardo França, analista de investimentos da Ágora Corretora.

A expectativa é que, mesmo com as reduções de juros no ano que vem, a taxa Selic fique em média em torno de 13% ao ano, um juro bastante elevado diante de uma inflação em queda. Assim, o investidor poderia fazer a diversificação para fundos de tijolos com mais calma. “Em algum momento, no ano que vem, ao longo do primeiro semestre, vamos ver a redução da Selic, e aí vamos ter mais visibilidade e vamos buscar um equilíbrio da carteira, trazendo fundos de tijolo”, diz França, observando que fundos de shopping têm um valor interessante, além de lajes corporativas e empreendimentos logísticos.

Não é correto generalizar a alta de juros como algo necessariamente negativo para toda a classe de fundos imobiliários, defende Maria Giulia, analista Research Rico. O desempenho recente dos fundos imobiliários reforça esse ponto: os fundos imobiliários acumulam alta superior a 17% no ano, mesmo com a taxa básica em nível elevado, movimento que também reflete a recuperação de cotas descontadas após um 2024 negativo, quando muitos ativos passaram a negociar abaixo do valor patrimonial. “Além disso, nossa análise conduzida por Marx Gonçalves, Head de Fundos Imobiliários listados da XP Investimentos, mostra que esses fundos respondem mais à curva de juros futuros do que à Selic corrente”, acrescenta.

Maria Giulia observa que os dividendos refletem o resultado recorrente dos fundos e variam conforme o segmento e a política de distribuição. “Não há garantia de um percentual fixo: em determinados momentos, alguns fundos podem entregar yields acima de 15% ao ano, enquanto outros podem operar abaixo desse patamar, priorizando outros objetivos, como a conservação de caixa ou investimentos”, diz.

Segundo ela, a comparação com a taxa de juros deve considerar também o retorno total, que combina dividendos com eventual valorização das cotas ao longo do tempo. “Para quem busca renda, a análise deve ser mais profunda: selecionar fundos com gestão de qualidade, contratos bem estruturados, alocação diversificada e histórico consistente de distribuição, enxergando os FIIs como investimentos de longo prazo, com potencial de renda recorrente e ganho de capital à medida que os fundamentos se tornam cada vez mais sólidos”, conclui.