Holding imobiliária pode economizar R$ 15 mil por ano em impostos; veja simulação

Uma holding familiar é um dos instrumentos mais eficazes para o planejamento sucessório. Famílias com patrimônio em imóveis e renda de aluguel significativa, por exemplo, podem reduzir quase R$ 15 mil em custos anuais e simplificar a sucessão ao criar uma holding imobiliária.

O dado é de um levantamento da Associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar), divulgado exclusivamente para o InfoMoney. Vale lembrar que uma holding é uma empresa constituída para administrar bens, sejam eles de um grupo ou de uma única pessoa.

De acordo com o estudo realizado pela planejadora financeira Nayra Sombra, CFP® pela Planejar, a transferência de três imóveis avaliados em R$ 1 milhão cada para uma empresa do tipo pode gerar economia líquida anual de R$ 14.706, considerando a tributação pelo Lucro Presumido.

Além de reduzir a carga tributária, a estrutura facilita a administração dos bens, pois os ativos passam a ser controlados por cotas societárias. Segundo a planejadora, o resultado demonstra que o modelo traz previsibilidade e ajuda a proteger o patrimônio contra disputas familiares.

O levantamento aponta que, nos casos em que os imóveis estão vinculados ao CPF do falecido, o custo de sucessão pode ultrapassar R$ 480 mil, considerando o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), honorários e custas processuais.

Por outro lado, com a holding, o custo inicial para estruturação se configura em cerca de R$ 123,5 mil, que pode ser pago em cerca de oito anos, com a economia gerada pela tributação reduzida sobre aluguéis.

“O segredo está em entender se o objetivo da família é proteger o patrimônio ou também explorar os imóveis como atividade econômica”, afirma Sombra. Ela explica que a mudança para a holding se paga a longo prazo, com vantagens claras em termos de impostos e planejamento sucessório, o que proporciona mais segurança para a família e mais estabilidade para as gerações futuras.

Impostos sobre imóveis no CPF vs. na holding imobiliária

A simulação da Planejar leva em conta três imóveis avaliados em R$ 1 milhão com uma receita anual de R$ 180 mil em aluguéis, equivalente a R$ 5 mil mensais por imóvel.

Com os imóveis vinculados ao CPF, o imposto de renda sobre essa receita chega a R$ 49.500 ao ano. Na holding, a tributação total é de aproximadamente R$ 20.394, o que resulta em uma economia líquida de R$ 14.706 por ano.

Dessa forma, a empresa familiar se torna uma opção vantajosa quando a renda mensal ultrapassa R$ 10 mil. Sombra indica que, para famílias com patrimônio superior a R$ 3 milhões, a economia gerada pela estrutura favorece a continuidade dos investimentos e a ampliação do patrimônio, oferecendo rentabilidade de forma estratégica.

Facilidade no planejamento sucessório

Além da economia fiscal, é importante destacar que imóveis no CPF exigem um inventário judicial ou extrajudicial, processo que pode ser longo e custoso.

Na holding, a transmissão dos bens ocorre por meio das cotas, permitindo doações em vida e o uso de cláusulas como usufruto. “A simplificação do processo de sucessão reduz riscos de litígios e preserva a harmonia familiar”, observa Sombra.

A holding elimina problemas que surgem durante a sucessão de bens, proporcionando uma transição tranquila e eficaz para as próximas gerações, resolvendo com eficácia os desafios do planejamento sucessório. Ainda assim, é importante entender as prioridades da família.

“O ideal é alinhar o tipo de holding aos objetivos familiares e à realidade financeira, evitando erros como mistura de contas pessoais e empresariais”, adverte Sombra. A escolha entre as modalidades deve ser feita com base no objetivo da família, alinhando suas necessidades à estrutura tributária mais vantajosa.

Famílias focadas apenas na sucessão e proteção patrimonial podem identificar a holding patrimonial como mais vantajosa e econômica. Isso porque evita o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e possui custo inicial reduzido, de aproximadamente R$ 30 mil.

Já a holding imobiliária operacional é mais indicada para quem quer explorar os aluguéis, pois oferece tributação mais favorável, além da formalização de contratos e emissão de notas fiscais.

Governança para tirar a holding das disputas familiares

Apesar de ser uma empresa para lidar com questões familiares, a profissionalização de algumas partes da operação podem facilitar o planejamento sucessório. Para Arnaldo Rebello, consultor sênior da GoNext Governança e Sucessão, a governança corporativa é ponto essencial das holdings familiares.

Segundo Rebello, a governança garante uma estrutura mais saudável da holding, e o controle do patrimônio se torna mais fácil, permitindo que a transição entre gerações ocorra sem grandes dificuldades ou rupturas nos negócios, promovendo estabilidade e continuidade.

“Princípios como transparência e equidade ajudam a garantir que todos os herdeiros tenham suas expectativas alinhadas e que o negócio continue funcionando sem interrupções”, diz o consultor.

Ele sugere a criação de conselhos de família e comitês de gestão para profissionalizar a administração e garantir que questões pessoais não interfiram nas decisões patrimoniais. Esses mecanismos asseguram a estabilidade financeira, promovendo um ambiente de cooperação entre os membros da família.