FIIs renascem em 2025, mas preços seguem para trás; XP vê espaço para capturar ganhos

Mesmo após a forte recuperação dos fundos imobiliários em 2025, a classe de ativos segue negociada com descontos relevantes — e, para parte dos analistas, ainda está longe de ter capturado todo o potencial do ciclo.

Com a Selic mantida em patamar elevado e a inflação resistente, a dinâmica de preços dos FIIs depende menos do curto prazo e mais das expectativas, quando se espera o início de um novo ciclo de afrouxamento monetário.

Hoje, o IFIX negocia a 0,89x o valor patrimonial, o que representa um desconto de 11% em relação ao seu histórico. A fotografia contrasta com o desempenho recente do índice, que passou por uma recuperação consistente ao longo do ano, puxada principalmente pelo fechamento da curva de juros futuros.

Como a composição do IFIX mudou significativamente nos últimos anos — com maior peso para fundos de papel —, a XP separou os segmentos para avaliar a precificação real de cada grupo. O diagnóstico mostra que a classe segue descontada mesmo após a reprecificação de 2025.

“Nos FIIs de recebíveis, o desconto médio é de 7%. Entre os fundos de tijolo, a defasagem é ainda maior: 15%. Já os FOFs negociam com um desconto próximo de 16%, chegando a níveis comparáveis a um desvio padrão abaixo da média histórica”, diz Marx Gonçalves, apresentador do Liga de FIIs e head de fundos listados da XP.

E os fundamentos seguem favoráveis. Nos galpões, a taxa de vacância do país atingiu a mínima histórica de 7,5%, mesmo após um ciclo de entregas recorde. O cenário fortalece o poder de barganha dos proprietários, que vêm conseguindo reajustes expressivos nas renovações — em alguns casos, acima da inflação. Nas lajes corporativas, o movimento de recuperação ganhou tração: o segmento registrou a menor vacância desde o início da pandemia.

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Onde estamos no ciclo de juros?

Para a XP, o mercado se encontra hoje na Fase IV do ciclo de juros — caracterizada por política monetária restritiva e inflação resistente. Nesse estágio, fundos de recebíveis com risco baixo a moderado tendem a se destacar, por entregarem resultados mais previsíveis em um ambiente de custo de capital elevado.

À medida que a Selic permanece alta por tempo prolongado, seus efeitos tendem a se espalhar pela economia, criando o ambiente para a Fase I — historicamente a mais favorável aos fundos imobiliários. É nessa etapa que, com juros em queda e inflação estabilizada, os fundos de tijolo costumam se destacar, beneficiados pela sensibilidade de seus preços ao fechamento da curva.

Confira a apresentação do estudo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.