A expansão acelerada de empresas de varejo eletrônico, como Shopee e Mercado Livre, tem impulsionado a demanda por galpões logísticos no Brasil e beneficiado fundos imobiliários do setor. Um exemplo recente é o TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logistica), que anunciou a locação integral de um imóvel em Contagem (MG) para a operação logística da Shopee no país.
O contrato foi firmado por meio da SHPX Logística, com prazo de 60 meses e valores compatíveis com o mercado da região metropolitana de Belo Horizonte. Com a entrada da companhia, a Shopee passou a representar 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo.
Segundo Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, o crescimento do e-commerce tem gerado forte procura por galpões novos e bem localizados, especialmente próximos às grandes capitais.
Viva do lucro de grandes empresas
“A gente tem visto uma demanda muito grande por galpões novos, principalmente bem localizados. A Shopee tem expandido bastante e o Mercado Livre também. O Mercado Livre ainda continua sendo maior em número de áreas locadas, mas a Shopee vem aumentando a presença”, afirma.
De acordo com a executiva, a busca se concentra em imóveis dentro de um raio aproximado de 30 quilômetros e 60 quilômetros das grandes capitais, que já possuam infraestrutura adequada para operação logística e exijam poucas adaptações.
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Logística mais rápida impulsiona expansão
A corrida por novos centros de distribuição reflete a transformação do próprio modelo logístico do e-commerce. Empresas buscam reduzir prazos de entrega e aproximar seus estoques dos centros consumidores.
“Hoje o e-commerce mudou muito. Antes a logística de entrega era mais complexa. Agora as empresas buscam entregas muito mais rápidas. Isso faz com que seja importante estar bem localizado e ter eficiência na operação”, diz Scal.
No caso do TRBL11, o imóvel foi originalmente desenvolvido no modelo built to suit (BTS) para os Correios e passará por adaptações para atender à operação da Shopee, principalmente na área de recebimento e expedição de cargas.
BTS se torna solução para falta de galpões disponíveis
Com a vacância em níveis reduzidos, muitas empresas passaram a optar por projetos built to suit, desenvolvidos sob medida para suas operações. O movimento também aparece em outros fundos imobiliários.
Recentemente, o TRXF11 anunciou o desenvolvimento de um galpão logístico BTS locado à Shopee em Londrina (PR), em uma operação estimada em R$ 135,5 milhões. O imóvel terá 33 mil m² de área bruta locável e contrato atípico de 10 anos, com conclusão prevista para 2027.
Segundo Guilherme Bueno, sócio e gestor da RBR Asset Management, o crescimento do e-commerce segue forte desde a pandemia e continua puxando a demanda por novos espaços logísticos.
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Bueno ressalta que a baixa vacância do setor também tem incentivado o crescimento de projetos sob medida para locatários.
“As vacâncias em galpões logísticos estão muito baixas, geralmente entre 5% e 10%, e muitas vezes concentradas em ativos de qualidade inferior. Por isso, as grandes empresas de e-commerce têm optado pelo BTS, que permite viabilizar áreas grandes e com padrão mais elevado”, diz.
Ele acrescenta que o aumento do custo de construção também impactou os novos projetos logísticos. “Hoje muitos BTS estão saindo entre R$ 35 e R$ 40 por metro quadrado, algo que há dois ou três anos parecia impensável.”
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Mercado Livre lidera ocupação de galpões
Dados da Buildings indicam que o Mercado Livre ainda domina o mercado de ocupação de galpões no país. A companhia possui cerca de 3,74 milhões de m² distribuídos em 92 instalações logísticas, enquanto a Shopee soma 1,65 milhão de m² em 110 ocupações.
Segundo Fernando Didziakas, sócio-fundador da Buildings, as duas empresas adotam estratégias diferentes de expansão logística. “O Mercado Livre tem centros de distribuição maiores e mais concentrados. Já a Shopee trabalha com mais endereços e estruturas menores, mais pulverizadas”, explica.
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Essa estratégia explica também uma maior dispersão geográfica. “Quando olhamos o mapa logístico, vemos uma presença mais espalhada da Shopee em regiões como Nordeste e Centro-Oeste, enquanto o Mercado Livre concentra operações maiores principalmente no eixo Sul-Sudeste.”