A reforma tributária aprovada no Brasil vai alterar a forma como proprietários que atuam com aluguel por temporada, inclusive em plataformas como o Airbnb, serão tributados. A partir de 2027, parte desses locadores poderá passar a recolher o novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), criado para substituir tributos sobre consumo.
Quem será obrigado a pagar o novo imposto?
A cobrança do IVA não será automática para todos os proprietários. Ela atingirá apenas os chamados “locadores profissionais”. Entram nessa categoria quem faturar mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis ou possuir mais de três imóveis destinados à locação.
Quem aluga poucos imóveis ou tem renda inferior a esse limite continuará recolhendo apenas o Imposto de Renda pelo modelo tradicional, via Carnê-Leão.
Diferença entre aluguel comum e por temporada – e onde o Airbnb entra
A reforma equipara o aluguel por temporada à atividade hoteleira. Por isso, a tributação será mais elevada em comparação ao aluguel residencial tradicional.
O aluguel residencial de longa duração terá redutor de 70% na alíquota do IVA, resultando em uma taxa efetiva estimada em cerca de 8,4%. Já o aluguel por temporada, como no modelo do Airbnb, terá desconto menor, de 40%, o que pode levar a uma carga efetiva aproximada de 16,8%.
O que é o redutor social?
O redutor social é um abatimento fixo de R$ 600 mensais sobre o valor do aluguel antes do cálculo do imposto. A medida busca reduzir o impacto tributário sobre contratos residenciais de longa duração.
No entanto, o benefício não se aplica ao aluguel por temporada. Imóveis ofertados em plataformas digitais não terão direito ao abatimento.
Quando começa a valer?
As mudanças não entram em vigor de imediato. O ano de 2026 será dedicado a testes e ajustes operacionais. A cobrança efetiva começa de forma escalonada entre 2027 e 2032. A aplicação integral da nova alíquota está prevista apenas para 2033, quando os tributos antigos terão sido completamente substituídos.
Será necessário emitir nota fiscal?
Sim. Os locadores enquadrados no regime do IVA deverão emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e). Durante o período de testes em 2026, está prevista uma emissão simbólica com alíquota de 1%, como forma de adaptação ao novo sistema.
As novas regras devem impactar principalmente proprietários que operam múltiplos imóveis como atividade econômica estruturada, aproximando o tratamento tributário do setor de locação por temporada ao modelo aplicado à hotelaria.
Com informações da Gazeta do Povo