A troca de cotas por imóveis foi um dos destaques do mercado de fundos imobiliários em 2025. O modelo, adotado rapidamente por importantes FIIs, ajudou no expressivo montante captado pelas carteiras no ano passado.
De acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os FIIs protocolaram 428 ofertas entre primeiro de janeiro e 31 de dezembro de 2025. Do total, 290 foram encerradas neste período.
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Considerando só as emissões concluídas, os fundos imobiliários captaram R$ 86,7 bilhões – um aumento de quase 40% em relação ao volume de R$ 62,07 bilhões. Em 2023, este número ficou em R$ 42 bilhões.
Os dados da CVM sobre as ofertas de FIIs consideram também o valor referente às taxas de distribuição, tradicionalmente cobradas nas emissões.
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FIIs trocam cotas por imóveis
O aumento no volume captado em 2025 chama a atenção dos investidores especialmente por ter ocorrido em um ano marcado por juros elevados – cenário que tende a dificultar a busca de recursos no mercado.
Para driblar as dificuldades macroeconômicas – e ampliar o portfólio ou aproveitar boas oportunidades –, o mercado de fundos imobiliários recorreu à compra de imóveis mediante pagamento em cotas.
Um exemplo é o FII TRX Real Estate (TRXF11), que realizou uma série de aquisições em 2025. Entre elas está a compra indireta de quatro imóveis locados para redes St. Marche e Oba Hortifruti, dois dos principais players do varejo alimentar premium no País.
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A maior parte do pagamento foi feita por compensação de créditos oriundos da 12ª oferta pública de cotas do TRXF11, com a integralização de cotas pelos vendedores.
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Maiores ofertas de 2025
Além de se destacar na adoção do pagamento de imóveis com emissão de cotas, o TRXF11 também aparece na lista das maiores ofertas de 2025. A relação é encabeçada pelo JHSF Capital Desenvolvimento (R$ 5,2 bilhões), de acordo com os dados da CVM. Veja a lista.
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| Emissor | Valor (Bi/R$) | Data do Requerimento |
| JHSF CAPITAL DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO | 5,24 | 10/12/2025 |
| IRIDIUM | 3,10 | 21/10/2025 |
| TRX REAL ESTATE (TRXF11) | 3,00 | 26/09/2025 |
| PÁTRIA LOG (HGLG11) | 2,50 | 24/09/2025 |
| JS RENDA ATIVA | 1,69 | 30/09/2025 |
| GUARDIAN REAL ESTATE (GARE11) | 1,50 | 25/07/2025 |
| OPORTUNIDADES IMOBILIARIAS I | 1,45 | 07/03/2025 |
| XP CDI 93 III | 1,40 | 17/12/2025 |
| OPORTUNIDADES IMOBILIÁRIAS I | 1,40 | 18/06/2025 |
| XP LOG (XPLG11) | 1,32 | 07/10/2025 |
Fonte: Comissão de Valores Mobiliários – 02/01/2026
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